Distratos de imóveis disparam 27,7% e passam de R$ 2,1 bilhões no primeiro semestre de 2026

O mercado imobiliário brasileiro acendeu um sinal de alerta no primeiro semestre de 2026. O volume de distratos — cancelamentos de contratos de imóveis que já haviam sido vendidos — chegou a R$ 2,167 bilhões entre dez incorporadoras de capital aberto, um crescimento de 27,7% em comparação com o mesmo período do ano passado.

Nos primeiros seis meses de 2025, essas mesmas empresas haviam registrado R$ 1,697 bilhão em distratos. Isso significa que, em apenas um ano, aproximadamente R$ 470 milhões a mais em negócios foram desfeitos.

Os números foram levantados a partir dos resultados divulgados pelas próprias companhias e mostram que, embora o mercado continue vendendo imóveis, uma parcela dos compradores está encontrando dificuldades para chegar até o fim do contrato.

Por que tantos compradores estão desistindo?

Não existe uma única explicação para o crescimento.

Entre os fatores apontados estão o endividamento das famílias, dificuldades para conseguir financiamento imobiliário e alterações em programas habitacionais.

Há ainda situações específicas das próprias incorporadoras. Algumas empresas realizaram cancelamentos de vendas por questões relacionadas aos empreendimentos, o que também ajudou a elevar o resultado geral.

Mas existe outro personagem importante nessa história: o custo do dinheiro.

Selic está em 14% ao ano

O Banco Central manteve a taxa Selic em 14% ao ano em sua reunião de agosto.

Juros elevados acabam influenciando diferentes modalidades de crédito e tornam o ambiente mais difícil para quem depende de financiamento para concluir a compra de um imóvel.

O problema pode aparecer justamente em um momento decisivo.

Na compra de imóveis na planta, é comum o consumidor pagar uma parte diretamente à incorporadora durante a construção e precisar financiar o saldo restante quando o empreendimento é concluído.

É nessa etapa que alguns compradores descobrem que o financiamento ficou mais caro do que esperavam ou que sua renda já não permite assumir a dívida nas condições disponíveis.

Direcional teve R$ 635,8 milhões em distratos

Os números mostram diferenças importantes entre as incorporadoras analisadas.

A Direcional registrou R$ 635,8 milhões em distratos no primeiro semestre, crescimento de aproximadamente 69,5%.

A empresa explicou parte do aumento por cancelamentos realizados em determinadas praças regionais.

A Lavvi apresentou crescimento percentual ainda maior, de aproximadamente 82%.

Nem todas as empresas, entretanto, acompanharam a tendência. Tecnisa e Moura Dubeux conseguiram reduzir seus volumes de distratos no período.

Vendas continuam fortes

Existe um detalhe importante para compreender o cenário: o aumento dos distratos não significa que o mercado imobiliário simplesmente parou de vender.

As dez incorporadoras analisadas registraram juntas aproximadamente R$ 22,1 bilhões em vendas líquidas no primeiro semestre.

Uma parcela relevante desse resultado veio do segmento de baixa renda.

Cury e Direcional, por exemplo, somaram cerca de R$ 7,58 bilhões em contratos fechados no período.

O mercado vive, portanto, uma situação curiosa: novos imóveis continuam sendo comercializados enquanto cresce simultaneamente o volume de contratos cancelados.

Imóvel volta para o estoque

Quando acontece um distrato, o problema não termina simplesmente com a saída do comprador.

A unidade que já estava contabilizada como vendida pode retornar ao estoque da incorporadora, que precisa iniciar novamente o processo de comercialização.

Isso pode significar novos gastos com vendas, publicidade e corretagem, além de interromper o fluxo financeiro esperado com aquele contrato.

Dependendo do momento do empreendimento e das condições do mercado, encontrar um novo comprador também pode levar tempo.

E o condomínio?

Existe ainda um efeito que pode passar despercebido por quem já recebeu as chaves.

Quando um empreendimento é entregue com unidades ainda pertencentes à incorporadora, esses apartamentos também fazem parte da estrutura condominial.

Em regra, as despesas correspondentes às unidades que permanecem sob propriedade da incorporadora devem ser suportadas por ela, observadas as condições jurídicas aplicáveis ao empreendimento.

Um número elevado de imóveis não ocupados também pode influenciar a dinâmica financeira e operacional de um condomínio recém-entregue.

Distrato também custa caro para o comprador

Para quem desiste, cancelar o contrato não significa necessariamente receber de volta imediatamente tudo aquilo que já foi pago.

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabelece regras para a resolução dos contratos imobiliários.

Dependendo das características do empreendimento e do contrato, podem existir retenções sobre os valores pagos pelo comprador.

Por isso, especialistas recomendam analisar cuidadosamente capacidade de pagamento, financiamento futuro e condições contratuais antes de assumir a compra de um imóvel na planta.

R$ 470 milhões a mais em contratos desfeitos

O crescimento de 27,7% chama atenção principalmente pelo tamanho financeiro do movimento.

Em apenas um ano, o volume passou de R$ 1,697 bilhão para R$ 2,167 bilhões.

São aproximadamente R$ 470 milhões adicionais em distratos somente entre as dez incorporadoras analisadas.

E existe uma ressalva importante: os R$ 2,167 bilhões não representam todo o mercado imobiliário brasileiro. O levantamento considera um grupo de grandes companhias de capital aberto.

Mesmo assim, os números ajudam a revelar um desafio para 2026: não basta vender o imóvel. Com crédito caro e famílias endividadas, manter o comprador até a entrega das chaves também se tornou uma parte cada vez mais importante da equação.

Fontes

Portas — levantamento sobre os resultados de dez incorporadoras de capital aberto no primeiro semestre de 2026; Banco Central do Brasil — decisões do Comitê de Política Monetária (Copom); VEJA/Faria Lima News — dados sobre distratos imobiliários; Lei nº 13.786/2018.